«Назад

Приобретение квартиры в строящемся доме

Приобретение квартиры в строящемся доме.

Управление Роспотребнадзора по Саратовской области неоднократно освещало вопросы, связанные с приобретением жилья в еще строящемся доме, поскольку данный способ приобрести квартиру всегда сопряжен с различными рисками.  

Основные гарантии прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства  установлены Федеральным законом N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …», который регулирует правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.

Также к отношениям, вытекающим из договора, заключенного дольщиками (гражданами-потребителями)  применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Федеральным законом.

Несмотря на достаточное законодательное регулирование правоотношений при долевом строительстве жилья, все еще имеются случаи реализации хозяйствующими субъектами так называемых «серых схем» долевого строительства.  

К существующим в настоящее время так называемым "серым схемам"  привлечения денежных средств граждан с целью строительства квартир в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости можно отнести следующие договоры:

- предварительные договоры участия в долевом строительстве;

- предварительные договоры купли-продажи несуществующей недвижимости;

- всевозможные соглашения об уступках прав требований по вышеперечисленным договорам и т.п.

Вступление гражданина в правоотношения с застройщиком или тем более с незастройщиком по участию в долевом строительстве на основании указанных выше договоров может привести к невозможности получения гражданином квартиры, поскольку такая сделка сомнительна: договор может быть признан ничтожным, а следовательно, не порождающим правовых последствий.

Прежде всего, последствием вступления гражданина в подобные правоотношения является то, что гражданин лишается:

- в первую очередь - права требовать исполнения сделки, совершенной с нарушением закона;

- гарантий, предоставленных участникам долевого строительства Федеральным законом №214-ФЗ (обеспечение исполнения застройщиком обязательств залогом (ипотекой) либо поручительством банка; специальные гарантии возмещения убытков, причиненных гражданину вследствие нарушения застройщиком договорных условий, а также при расторжении договора участия в долевом строительстве как по инициативе застройщика, так и по инициативе участника долевого строительства);

- возможности в полной мере использовать все предусмотренные действующим законодательством способы защиты своих нарушенных прав и законных интересов;

- эффективной защиты со стороны соответствующих уполномоченных органов власти, поскольку в данных обстоятельствах указанные органы ограничены в применении мер, направленных на оказание гражданам помощи.

Федеральный закон №214-ФЗ предусматривает только один вариант защиты и восстановления нарушенных прав гражданина, денежные средства которого привлечены не на основании прошедшего государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве. Так, частью 3 статьи 3 этого закона установлено право гражданина требовать от лица, неправомерно привлекшего его денежные средства для строительства жилья

1.       немедленного возврата переданных такому лицу денежных средств,

2. уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств,

3. возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Для того чтобы гражданин мог воспользоваться данным правом, ему сначала необходимо письменно обратиться к лицу, неправомерно привлекшему его денежные средства, с указанными выше требованиями. В случае неполучения ответа или отказа от выполнения заявленных требований, гражданин, в конечном итоге, вынужден будет за защитой нарушенных прав обращаться в суд, что на практике также не гарантирует ему  возврата денежных средств, внесенных за квартиру по незарегистрированному договору.

Из всего вышеизложенного следует, что договор участия в долевом строительстве - это наиболее защищенная для граждан форма правоотношений среди всех существующих в настоящее время в сфере строительства жилья.

Отдел защиты прав потребителей